House Flip 이란

Flip이란 단기간 부동산 투자로서 일반인들의 구매를 거부하는 집을 투자자가 시세보다 저렴하게 구매한 후 리모델링을 하여 시가에 판매를 하는 것이다. 단기간에 돈을 많이 벌 수 있다는 생각에 옥션매물과 숏세일에 관심 많은 투자자에게는 도움이 될만한 내용일 것이다.
요즘 케이블 TV 쇼에 Flip에 관련된 쇼가 상당히 많아 졌다. 몇 년 전에는 한 두개의 프로그램이 있던걸로 알았는데 지난달에는 3시간 내내 Flip과 관련된 쇼가 연달아 진행을 하는 것을 보고 일반인들의 관심이 더 높아진 것을 확인할 수 있었다. 가주부동산 협회 (California Association of Realtors)의 조사에 의하면 2013년도에 구매한 투자자의 13%가 Flip을 위해 구매하였고 2014년에는 30%, 2015년에는 26%의 수치가 조사 되었다. 4~5년 전에 융자조정을 받은 집 주인들의 이자율이 계약기간이 지나며 상승하여, 또다시 차압매물이 증가하는 상황이 오고 있는 것이다. 부동산 투자자에게 있어서는 다시 돌아온 찬스로 Flip으로 수익을 창출해 내는 방법에 대해 알아 보자.

Flip은 구매할 때 시가보다 낮게 구매하는 것이 무엇보다 중요하며 공사할 것이 적을수록 좋은 Flip의 대상이 된다. 일반적으로 은행매물, 옥션, 숏세일 등 은행과 타협하여 구매할 수 있는 매물들이 이러한 대상이 되는 경우가 많으나 경우에 따라서는 전 주인이 사망하여 후손들에게 물려주는 Probate과 일반 매물도 Flip의 대상이 될 수도 있다. 법원 앞에서 행해지는 옥션으로만 시세보다 구매할 수 있는 것은 아니다. 오히려 이러한 옥션에서 구매하는 이들은 대량의 구매를 원하며 마진이 적어도 진행하는 것이 대분분이어서 초보 투자자에게는 적합하지 않을 경우가 많다. 더군다나 집의 내부를 구경하고 구매하는 일반적인 구매와는 달리 현금으로 구매를 하고 거주하고 있는 사람을 퇴거한 후에 구경할 수 있기에 어느 정도 경험이 없을 경우에는 어려움이 많다.
인터넷 옥션이나 일반 웹사이트에서 은행 매물로도 Flip은 가능하다. 가능성이 있는 매물들은 우선 일반 구매자에게 매력이 없어야 한다. 쉽게 예기하자면 매물의 상태가 일반인들이 구매하기에는 어려운점이 있어야 한다는 것이다. 집의 컨디션이 매우 나쁘던지, 융자를 받을 수 없게 퇴거 명령을 해야 한다던지 또는 비선호 지역이면 가능성이 있다.

집의 컨디션이 나쁘면 대부분의 구매자들은 구매를 꺼려한다. 하다못해 정리가 되어 있지 않은 집이어도 집 가격이 내려갈 정도이다. 실제로 부엌바닥이 나무인데 물 때문에 사이가 벌어진 집이 있었다. 이 상태의 집을 판매 했을 때와 타일 바닥으로 고친 후 판매를 했을 때의 오퍼를 받은 차이는 약 4만불이었다. 바닥 수리비는 $1000 미만이었다. 이처럼 일반 구매자들이 꺼려하는 부분을 저렴하고 효과적으로 해결할 수 있을 때 Flip이 가능한 것이다. TV 쇼에서처럼 있는 것을 다 때려 부시고 집 모양을 바꿔야 Flip이 아니라는 것이다. TV에서는 시청자에게 재미를 선사하려 과장된 부분이 많아 보인다.
융자를 받을 수 없는 집은 조건적으로 일반인의 접근이 어렵다. 미국에서는 대부분 은행 융자를 받아서 집을 구매하기 때문이다. 융자가 가능하지 않은 집은 은행의 감정사가 내부를 볼수 없을 경우 감정가격이 산출이 되지 않아 일반 융자가 불가하다. 또는 유리창이 깨져도 사람이 거주할 수 없는 집으로 간주되어 융자가 되지 않는다. 재미있는 것은 그 유리창을 보수하여 시가에 판매할 수 있는 집을 보수하지 않은채로 투자자에게 시가 이하로 팔리는 경우도 허다하다. 이러한 부동산을 잘 찾아 본다면 투자하는데 재미 있을 수 있다.

지역이 좋지 않은 지역은 일반 구매자의 다운페이가 적은 편이다. 이렇게 다운페이가 적은 지역은 보수할 능력이 바이어들은 없기에 훨씬 Flip을 찾기 쉽고 매매도 수월한 편이다. 더군다나 지역이 좋지 않기에 구매가격도 낮아 주머니에 편해 초보 투자자에게 권할만 하다.
보수비용이 적고 저렴한 부동산을 여럿 구매하는 것이 오히려 위험부담이 적고 순이익이 많아 질수 있다. Flip에 관심이 있는 투자자는 시작하기 전에 경험이 있는 있는 사람과 이야기를 나누길 바라며 필자가 이번 주말부터 시작하는 Flip세미나에 참가하는 것도 의미가 있을 것이다.