건설 공사와 관련된 보험은 다수의 공사 계약 관련자와 이에 따른 각종 권리와 의무를 이행하는 과정에서 요구되는 보험도 다양하다. 공사 발주자와 금융기관, 설계사 및 공사업자와 하도급 관련자, 공사 물품 공급업자, 그리고 완공된 재물의 최종 수혜자 등 다양한 당사자에게는 각각 다른 보험 이익이 있으며, 보험은 이러한 이익 관계에서 발생하는 위험을 보험사에 전가하는 역할을 한다.
관련 보험을 누가 가입해야 하는가에 따라서도 가입해야하는 보험의 형태가 달라지며 보험기간도 공사의 내용에 따라 달라진다. 간단히 담보하는 위험별로만 구분하여보면 건설에 사용되는 장비나 재물과 건축 중인 재물에 대한 전 위험 재물 보험과 공사로 인한 제3자에게 끼쳐진 인적 물질적 그리고 환경 책임을 담보하는 보험이 있다. 그리고 설계의 오류나 지적 재산권 관련 위험을 담보하는 전문가 보험과 공사에 참여하는 인적 위험을 담보하는 보험이 기본이다.
이에 더하여 공사업자 (contractor)의 의무 이행과 관련하여 계약상 요구되는 보험은 크게 세가지로서, 입찰 보증보험 (bid bonds), 이행 보증보험 (performance bonds) 그리고 노동 및 지불 채권 보증 보험 (labor and payment bonds)이다. 이들 보험은 위의 재물이나 인적 손해를 담보하는 보험들과는 달리 계약에서 요구되는 의무의 성취도에 관련된 위험을 담보하는 것으로 계약의 의무를 맡은 당사자가 그 의무를 다하지 못할 경우에 대비하여 이를 보험사가 보증하는 형태이다.
즉, 공사업자 (보험계약자 Principal)가 건물주 (피보험자 Obligee)에게 계약으로 약속한 내용을 이행할 것을 보험회사(Surety)가 보증하는 장치이다. 여기에서 보험회사는 공사업자가 관련 공사를 성공적으로 이행하지 못할 경우 공사업자를 대신하여 증권상의 금액을 건물주에게 보상하게되며 대부분의 경우에 지급된 금액을 공사업자로부터 변상받게 된다. 따라서 보험회사는 공사업자를 보증하기 위하여 엄격한 기준을 갖게 마련이며, 공사업자로서는 공사의 성공을 위해 경주할 뿐 아니라 공사와 관련하여 보증보험을 제공할 수 있는 것 자체로 공사에 자격이 있다는 것을 대변하는 것도 되는 것이다.
입찰 보증보험은 낙찰된 공사업자가 낙찰된 가격으로 실제 공사를 진행할 것을 약속받는 장치이며 만약 낙찰된 공사업자가 낙찰 내용을 이행하지 않는 경우 보험사가 건물주에게 보상을 하게 된다. 공사의 전반적인 계획이나 일정에 민감한 건물주로서는 낙찰 시점부터 공사가 지연되거나 관련 비용에 변화가 발생하는 위험을 방지하는 장치가 된다.
노동 및 지불 채권 보증 보험은 지불 보증보험(payment bonds)과 같은 의미로 사용되며 계약을 맺은 공사업자가 사용할 용역이나 건축 자재 등에 대한 대금을 계약대로 지불할 것을 보증하는 보험으로서, 이를 이행하지 못함으로써 발생하는 채무가 건물주나 기타 이해 관계자에게 전이되는 위험에 대비하는 장치이다. 또한 이 보험은 공사 하청 업자나 재물을 제공하는 당사자에게 담보와 같은 역할을 하게되어 공사에 관련된 각종 재물이나 인적 자원의 조달을 용이하게 한다.
이행 보증보험은 공사업자가 계약에 명기된 내용대로 만족할 만한 수준 (fully and satisfactorily completed)의 공사를 진행할 것을 보증하는 보험으로서, 건물주에게 공사업자의 파산이나 공사 하자 등으로부터의 불안감을 제거하게 되며, 공사업자의 문제로 공사가 중간에 중단되는 경우에는 보험사로부터 공사 금액 전액을 보장받게 되거나, 보험회사가 잔여 공사를 성공적으로 진행할 의무를 맡게 된다. 일반적으로 관련 보증 보험 증권은 공사업자와 건물주간에 체결된 공사 계약 내용에 명시된 내용을 따르게 되어있기 때문에 실제 증권은 간략하게 되어있다.
위에 나열한 보증 보험 이외에도 공사업자가 건축 후 일정 기간 동안 건물 또는 설비의 정비나 관리를 책임지는 경우에는 관리 정비 보증보험 (maintenance bonds), 공사 자재를 제공하는 업체로 부터의 차질을 담보하는 공급자 보증보험 (supply bonds), 공사업자가 관련 공사와 관련된 사업허가와 관련 규정을 이행한다는 허가 보증 보험 (license / permit bond), 그리고 공사가 진행되는 지역의 지자체로부터 관련 공사 완공 시 훼손된 공공 재물의 개선과 관련하여 요구되는 서브디비전 보증보험 (subdivision bonds) 등이 있다.
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