투자분석이란 여러 투자대안을 봤을때, 투자수익을 비교함으로서 최적의 투자대상을 파악하는 과정을 말한다.

GRM – gross rent multiplier- 일년 랜트 매상의 몇배- 단점은 운영비용(Operating Expense)이 반영되지 않는다.

CAP Rate- 자본환원율(CAP rate)은 순운영이익(NOI)을 부동산 가격(VALUE)로 나누어서 계산한다.
                   이방법은 흔히 많이 쓰는 방법중에 하나다.  그리고 운영비용을 반영하여 순운영이익을  
                   계산한다.  1년 1년식 계산한다.  매년다를수 있다.     So we understand how it is calculated but how do you interpret it's meaning?  Simply put, if you purchase a property with all cash, the CAP rate is return of investment (in percentage) when you purchase with full cash.  The net operating income (NOI) is essentially your cash-flow or take home money, before taxes.

IRR- Internal rate of return – 투자가치를 결정하는데 보다 정밀한 분석을 위해서는 순운영이익 (NOI)에서 각종 비용들을 차감하여 현금흐름(cashflow)을 계산하는 방법이 있다.

현금흐름을 계산하기 위해 순운영이익 (NOI)에서 차감하는 비용항목에는 부체부담액 (Debt Service), 내부유보액 등 비경상비용이 해당된다.

 

부동산 투자동기 (Investor Motivation)

  1. Positive Cash flow-  정의 현금흐름- 수입이 발생할 것을 기대할수 있다.
  2. Tax Advantages -  세제상 이점- 세금해택 – 감가상각 – 재산세그리고 이자 공재, 다른 투자대안들 보다 해택이 크다.
  3. Appreciation – 자산가치 상승 - 부동산의 가치상승을 기대할수 있다.
  4. Inflation Hedge -  물가상승위험 회피-
  5. Diversification – 분산투자 – 수익용부동산은 각기 다른 위험을 지닌 다양한 투자대상에 대한 분산투자의 주요한 부분이 될 수 있다.
  6. Psychological Benefits – 심리적 혜택 – 부동산은 실체가 있는 자산으로서 투자에 심리적 안정감을 제공한다.
  7. Positive Leverage – 정의 레버리지 효과- 차입을 통한 수익증대효과를 누림으로써 자기 자본수익률을 증대시킬 수 있다.

순운영이익 (NOI)을 자본환원율(CAP RATE)로 나누어 간단하게 해당 부동산의 가치를 산정할 수있습니다.

 

감가상각의 대해서는 비주거용은 39년, 주거용은 27.5년을 적용하고 있다.  그렇기 때문에 아파트경우엔 더 많은 세금헤택이 있기때문에라도 더 잘 팔리지안나본다.