Eviction/Unlawful Detainer 이란 건물주인과 세입자 사이의 분쟁으로서, 해당 세입자를 퇴거시키기 위한 절차를 의미합니다. 건물주인과 세입자 사이의 계약조항 위반부터 여러가지 사유로 3 Days, 30 days, 60 days Notice 를 주며, 해당 Notice 에 위반한 경우, 건물주인은 법원에 퇴거소송 고소장을 접수하여서 법적인 절차를 진행하게 됩니다. 대표적인 퇴거소송 분쟁 케이스인 렌트비 미지급의 경우, 3 Days to pay rent or quit Notice 를 세입자에게 주고, 3일 이내에 지급하지 않는경우, 세입계약서와 해당 Notice 를 첨부해서 퇴거소송 고소장을 법원에 접수할수 있게 됩니다.
고소장을 법원에 접수한후 해당 세입자에게 18세 이상의 성인이 전달을 하여야 하며, Proof of Service of Summon 으로 전달한것을 법원에 증명하셔야 합니다. 세입자 측에서는 고소장을 받은후 5일 이내에(달력기준) 해당 고소장에 대한 답변서(Answer 또는 기타 Responsive Pleading such as Demurrer) 를 접수하셔야 합니다. 만약 5일 이내에 답변서 접수가 실패하시는 경우, 건물주인측에서 Default Judgement (궐석판결)을 요청하여서 재판이 이루어지지 않고도 건물주인측의 판결문을 받게 되는 경우가 있을수도 있습니다.
세입자가 답변서를 접수하면, 건물주인측에서는 일반적인 민사케이스와 다르게 법원에 재판을 신청하면 (Request to set for Trial) 일반적으로 20일 이내에 재판이 진행됩니다. 판결이 나기 전까지 건물주인과 세입자 사이에 합의도 가능하며, 심지어 재판일에도 양측이 합의를 하는 경우도 있습니다.
재판 결과후 건물주인측이 이기는 경우, 세입자는 해당 거주지에서 퇴거를 하여야 하며, 기타 비용까지 함께 건물주인에게 지급해야 한다는 판결문을 받게 되시며, 크레딧에 나쁜 영향을 미칠수 있습니다. 또한 판결문에 불복하는 경우, 건물주인측에서 법원 Sheriff 를 요청하여서 강제퇴거까지 진행할수 있습니다. 하지만 세입자측에서 이기는 경우, 건물주인측에서 다시 처음부터 새롭게 퇴거소송을 시작해야 하며, 세입자는 퇴거하지 않아도 되게 됩니다.