한국에서 과거수년간 그리고 최근에 미국시장으로 진출하시는 회사들에서 최종 미국 부동산 취득을 목표로 하시는 케이스들에 대해서 관련해서 몇가지 주의하실점을 알려드리고자합니다.
첫번째, 미국 부동산 취득시와 사업운영시에는 최대한 현지의 혜택을 이용하실수 있어야만 합니다. 미국 현지에서 일정 자격요건을 갖추고 나서 현지에서 융자를 이용하시거나 현지에서 부동산 취득후에 각종 세제의 혜택을 받으실수 있어야만 하고 특히 적은 다운으로도 구입이 가능한 SBA 융자에 해당될수있는 조건을 갖추시는것이 중요합니다. 특히 SBA 융자의 이용이 가능한경우에 해당이되시는경우 (보통 SBA 융자의 경우 미국의 한국계은행에서 전문적으로 취급하고 있으며 부동산 구입이외에 새로운비지니스의 시작이나 각종 사업시 여유자금의 융통시에도 해당이 되는경우 융자가 제공이 됨) 10%의 다운으로 자가이용하시는 용도(51%이상사용시)로 구입이가능합니다. 그외에도 융자외에 다양한 사업상의 정보 공유가 가능한 미국의 중소기업청(SBA: Small Business Administration) 로컬오피스를 통한 여러가지 서비스를 이용하시고 특히 SCORE라고 불리우는 은퇴한 각종비지니스 오너들의 모임을 통해서 관련사업정보를 컨설팅 받거나 해당지역에 가능한 각종 비영리 단체들을 통한 소규모 운영자본의 대출정보도 얻을수 있으므로 유용하다고 생각 합니다. 그리고 현지사회의 상공회의소 (Chamber of Commerce)의 가입이나 한인사회에 있는 각종 사업별 협회나 지상사들의 모임의 가입을 통해서 현지화에 필요한 정보도 얻으시기를 권해 드립니다.
두번째, 미국에서 부동산 취득시뿐만이 아니고 각종 사업에 필요한 정보를 얻기위한 관련 단체나 전문가 집단과의 네트워킹이 아주 중요합니다. 위에서 언급드렸던 단체외에 기본적으로 개인이나 사업체운영시 필요한 회계업무를 위한 CPA나EA를 포함한 회계서비스 업체 그리고 법률조언을 위한 변호사 그룹, 부동산관련 리스나 커머셜(상용)건물관련 임대나 구입등과 관련된 전문 부동산인 그리고 건물의 관리를 위한 각종 컨트렉터들이나 각종 보험 전문인과의 제휴가 상당히 중요합니다. 예를 들어 보험의 경우에도 자동차부터 시작해서 리스시 필요한 업종별 liability insurance나 각종 사업체 보험 그리고 의료보험 관련된 보험업무등 사업전반에 필요한 여러가지 보험에 대한 사전지식과 관련 업계의 도움이 필요하며 관련 서비스가 주로 시간당 상담료나 계약의 형태로 이루어지는 변호사가 관련하는 업무나 계약이 일정기간(주로 최소1년) 단위로 이루어지는 보험등의 계약조건과 금액 지불방법 그리고 무엇보다도 이러한 업무관련한 회계처리등도 같이 숙지하셔야만 합니다.
세번째, 기타 필요한 점검 사항들을 열거해 보고자 합니다. 현금또는 현지에서 융자를 통해서 건물을 구입하실경우 타이틀에 까끔씩 현지회사명의가 아닌 한국의 회사명의를 사용하셔서 나중에 매매시 낭패를 보시게되는 경우들이 있었습니다. 미국에서 부동산 구입시 명의를 정하는것을 Vesting이라고 합니다. 융자시 필요에 의해서 현지에 신용조회가 가능한 영주권자 이상의 신분의 파트너가 추가되거나 새로운 명의의 회사 설립을 통해서 부동산 구입을 추진 하시는 경우들이있습니다. 부동산 구입시 여러가지 현지의 세제혜택을 사용하기 위해서 보통 사용되는 법인의 이름은 미국 현지에서 설립된 법인으로 하시고 관련해서 가능한 세제혜택과 더불어 매매시의 장단점까지 사전에 법률과 회계분야에서 조언을 받으셔야만 합니다. 주택을 투자를 통해서 구입하신경우에도 일단 전문가들과 상의를 하시고나서 구입 하시기를 권해 드립니다. 그리고 리스를 하시는 경우도 필요한 여러가지 절차와 더불어 특히 비지니스를 셋업하시는 경우에도 사업체 공사시 조건에 공사시간에 따른 기본렌트비 면제인 Lease abatement 기간을 업종에 맞게 보장 받으시고 미국에 최초로 진출하시는 경우라도 공사비의 개념으로 이해가 가능한 TI(tenant improvement)를 받으시면 최초 셋업시 상당한 비용절감의 효과가 있으며 사업체 관련해서 공사시에 렌드로드즉 건물주측에서 요구하는 1백만에서 3백만(까다로운 대형 상업용 건물에서 큰금액으로 요구가능) 의 Liability insurance와 리스계약이 정식으로 시작이 되는 사업개시일 시점(lease commencement date)부터 요구되는 사업체 관련 각종 보험 그리고 리스계약서에서 건물주와 테넌트의 건물 유지보수에 관한 책임여부도 확실히 구분해서 인지하셔야만 합니다.